Mietvertrag - Wertsicherungsklausel

Miet- oder Pachtverträge über Geschäftsräume mit einer mehrjährigen Laufzeit ohne Vereinbarung einer sogenannten Wertsicherungsklausel sind heute nicht mehr vorstellbar. Der Grund liegt in dem Kaufkraftschwund unserer Währung. Bei stabilen Währungsverhältnissen sind solche Klauseln entbehrlich. Je stärker aber der Geldwert fällt, um so mehr wird der Gläubiger((GENDERNOTICE)) einer Geldforderung bestrebt sein, den ursprünglichen Wert seiner Forderung auch in Zukunft zu erhalten. Dies kann durch eine Vereinbarung erreicht werden, nach der der Nennbetrag einer Geldschuld (Nominalprinzip) unter bestimmten Voraussetzungen von Zeit zu Zeit der künftigen Entwicklung von Preisen für Güter oder von Entgelten für Leistungen angepasst wird. Diese Abreden werden, da sie auf eine Sicherung des ursprünglichen Wertes der Geldforderung abzielen, als Geldwertsicherungsklauseln oder kurz als Wertsicherungsklauseln bezeichnet.

Die Frage, an welcher Bezugsgröße (Index) die Veränderung des Geldwertes gemessen werden soll, lässt sich nicht allgemein beantworten. Die Antwort hängt von dem jeweiligen Einzelfall ab. Die allgemeine Geldwertentwicklung wird meistens an dem Verbraucherpreisindex gemessen. Es können aber auch andere Bezugsgrößen vereinbart werden. So wird u. a. auch auf die Entwicklung von Beamten- und Tarifgehältern oder lohn- und gehaltsbezogene Indizes (sog. Lohn- und Gehaltsklauseln) oder des Indexes der Einzelhandelspreise abgestellt. In Miet- und Pachtverträgen wird in der Regel der Verbraucherpreisindex als Vergleichsgröße vereinbart. Dies ist auch zu empfehlen, da dieser Index die Entwicklung des Geldwertes am besten wiedergibt. 

Das Statistische Bundesamt berechnet seit dem 1. Januar 2003 nur noch den Verbraucherpreisindex für Deutschland (insgesamt). Die Berechnung verschiedener Preisindizes für die Lebenshaltung im früheren Bundesgebiet bzw. in den neuen Ländern und Berlin-Ost wurde ab Ende 2002 eingestellt. 

Ist einer der Preisindizes, die nicht mehr berechnet werden, vertraglich vereinbart, muss von den Vertragspartnern eine Umstellung des Vertrags auf den jetzt noch berechneten Preisindex vorgenommen werden. 

Dieser Index wird monatlich berechnet. Auskünfte über die Entwicklung des Preisindexes erteilt das Bayerische Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Neuhauser Straße 8, 80331 München (Briefanschrift: 80288 München), Telefon 089 2119-205, Telefax 089 2119- 457.

Aktuelle Preisindizes sind auch abrufbar unter: www.destatis.de

Die Angabe des Index-Basisjahres im Vertrag ist erforderlich, da das Statistische Bundesamt den Lebenshaltungsindex für verschiedene Basisjahre veröffentlicht, die Indexveränderung also nur berechnet werden kann, wenn das Basisjahr angegeben ist. Im Februar 2023 erfolgte die Umstellung des Verbraucherpreisindex vom Basisjahr 2015 auf das Basisjahr 2020. 

Der Begriff "Basisjahr" gibt immer wieder Anlass zu Missverständnissen. Um den Preisindex für die Lebenshaltung berechnen zu können, wird zunächst ein Durchschnittsbudget (ein sogenannter Warenkorb) festgelegt. Als Grundlage hierfür dienen Haushaltsbücher, die von ausgewählten Haushalten in einem bestimmten Jahr, dem sogenannten Basisjahr, geführt werden. Der Wert des Warenkorbs im jeweiligen Beobachtungsjahr wird dann in Prozent seines Basiswertes (Wert des gleichen Warenkorbes zu Preisen des Basisjahres) ausgedrückt. Das Ergebnis ist der Preisindex für den betreffenden Monat. Das neueste Basisjahr, für das immer der Indexwert 100 gilt, ist 2020. Daneben gibt es noch die Basisjahre 2015, 2010, 2005, 2000, 1995 und 1991.

Den Vertragsparteien ist oftmals nicht bekannt, dass eine Veränderung eines Indexes in Punkten oder in Prozenten gemessen werden kann. So bedeutet z. B. die Steigerung eines SEITE 3/6 Praxis WISSEN Indexes von 130,0 Punkte auf 142,0 Punkte eine Zunahme um 12 Punkte, aber nur um 9 %. Es zeigt sich, dass eine Wertsicherungsklausel, die auf eine prozentuale Veränderung des vereinbarten Indexes abstellt, für den Mieter solange von größerem Vorteil ist, als der Lebenshaltungsindex rasch steigt. Um Missverständnisse zu vermeiden, ist es unbedingt erforderlich, in der Klausel eindeutig zum Ausdruck zu bringen, ob die Veränderung des Indexes in Punkten oder in Prozenten gemessen werden soll. 

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Indexzahlen für einen bestimmten Monat erst Mitte des folgenden Monats veröffentlicht werden. Um Mietnachzahlungen aus dem Wege zu gehen, empfiehlt es sich deshalb, in der Klausel zu bestimmen, dass der Mietzins erst eine bestimmte Zeit nach Erhöhung des Indexes angepasst wird.

Früher wurde zwischen genehmigungsbedürftigen und genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln unterschieden. Teilweise mussten Wertsicherungsklauseln vom Bundesamt für Wirtschaft, Frankfurter Straße 29-31, 65760 Eschborn (www.bafa.de) genehmigt werden. 

Seit 14.09.2007 gilt das neue Preisklauselgesetz, welches im Rahmen des zweiten Mittelstandsentlastungsgesetzes (MEG) erlassen wurde und an die Stelle des bisherigen § 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes sowie der Preisklauselverordnung getreten ist. Seitdem gilt für Wertsicherungsklauseln nach wie vor ein Indexierungsverbot, welches jedoch nunmehr mit einem System von Legalausnahmen kombiniert wurde. Ein behördliches Genehmigungsverfahren vom Bundesamt für Wirtschaft ist damit nun nicht mehr vorgesehen. 

Zuständig ist das Bundesamt nur noch dann, wenn Preisklauseln bis zum 13.09.2007 vereinbart und deren Genehmigung bis dahin beim Bundesamt beantragt worden ist (Eingangsdatum ist entscheidend). Darüber hinaus besteht keine Zuständigkeit des Bundesamtes mehr für Preisklauseln, auch nicht für die Erteilung von Auskünften zur Zulässigkeit von Preisklauseln und Negativattesten. 

Für alle Klauseln, die bis zum dem 13.09.2007 vereinbart wurden, gelten weiterhin die bisherigen Regelungen des § 2 des Preisangaben- und Preisklauselgesetzes und die zu dessen Durchführung erlassene Preisklauselverordnung, die ein Indexierungsverbot mit Genehmigungsvorbehalt darstellen.

Für gewerbliche Mietverträge gelten seit dem 14.09.2007 die allgemeinen Regelungen über Preisklauseln nach dem neuen Preisklauselgesetz. 

Die nunmehr bestehende Rechtslage für Gewerbemietverträge wird wie folgt zusammengefasst:

Klauseln, die auch ohne 10-jährige Bindung des Vermieters/Pächters grundsätzlich zulässig sind:

• Leistungsvorbehaltsklauseln
  Das bedeutet, den Vertragsparteien steht hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung der Höhe der Geldschuld ein Ermessensspielraum zu und der tatsächliche Betrag muss von ihnen ausgehandelt werden.
• Spannungsklausel
  Das heißt, eine Geldschuld ist an einen Wert oder Preis für andere Leistungen oder Güter gekoppelt, die im Verhältnis zur geschuldeten Gegenleistung gleichartig oder vergleichbar sind (z. B. an die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete).
• Umsatz- oder Ertragsklausel
  Das heißt, der Miet- oder Pachtzins ist an die Veränderung einer gewählten Bezugsgröße (z. B. Umsatz, Gewinn oder Ertrag des Schuldners) gekoppelt.
• Staffelmiete
  Das heißt, eine Mieterhöhung wird bereits zu einem von vornherein bestimmten Zeitpunkt festgelegt.

Im Bereich Wohnraummiete waren bis zum 31.08.2001 Indexmietvereinbarungen nur in solchen Verträgen zulässig, die eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren hatten. Die Notwendigkeit eines 10-Jahresvertrags ist seit dem 01.09.2001 bei der Wohnraummiete entfallen. Demgegenüber gilt für Verträge über Geschäftsräume weiterhin das Preisklauselgesetz mit der Vorgabe, dass eine Indexierung nur bei langfristiger Bindung zulässig ist.

Gleitklauseln, die in Verträgen eine automatische Veränderung des Mietzinses im selben Verhältnis wie die Veränderung eines Lebenshaltungskostenindexes vorsehen, sind nur wirksam, wenn die nachfolgenden Voraussetzungen kumulativ vorliegen: 

a) Langfristige Bindung des Gläubigers

• Der Miet-/Pachtvertrag muss eine befristete Laufzeit von mindestens 10 Jahren (ohne ordentliche Kündigungsmöglichkeit) beinhalten oder
• der Vermieter muss (bei Verträgen mit unbestimmter Laufzeit) für mindestens 10 Jahre auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder
• der Mieter ist berechtigt, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern oder
• der Vertrag ist auf Lebenszeit einer der Parteien abgeschlossen.

b) Kopplung der Preisklausel und bestimmte Wertmesser

Wie früher ist eine Angabe, wie z. B. die „allgemeine wirtschaftliche Lage“, wegen Unbestimmtheit nicht ausreichend. 

In Bezug auf Miet- und Pachtverträge sind aber folgende Wertmesser denkbar:

• Der vom Statistischen Bundesamt, einem Statistischen Landesamt oder vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelte Lebenshaltungskostenindex.
• Der Index, der abhängig vom Einzelfall die größte Nähe zum Betrieb des Schuldners aufweist (dies ist z. B. bei Lebensmittelgeschäften der Index für den Facheinzelhandel mit Nahrungsmittel, Getränken und Tabakwaren). 
• Einschlägige Einzelwertmesser (z. B. ist bei einer Bäckerei eine Koppelung des Mietzinses an die Entwicklung der Brotpreise denkbar). 
• Die Koppelung an die Wertentwicklung bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken, wenn es sich beim Schuldner um den Betreiber eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes handelt.
  

c) Keine unangemessene Benachteiligung

Keine Vertragspartei darf unangemessen benachteiligt werden. Eine solche Benachteiligung liegt insbesondere vor, 

• wenn einseitig nur eine Erhöhung, nicht aber eine Ermäßigung des Wertmessers vorgesehen ist,
• wenn nur ein Vertragspartner die Anpassung verlangen kann,
• wenn der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann. Um dies zu vermeiden wird geraten, eine prozentuale Anpassung zu vereinbaren. 

Wesentliche Änderung gegenüber der alten Rechtslage:
Wertsicherungsklauseln, die nach dem 14.09.2007 (unzulässig) geschlossen wurden, sind nicht per se unwirksam, sondern bleiben nach neuer Rechtslage so lange wirksam, bis der Verstoß und damit die Unwirksamkeit gegen das neue Preisklauselgesetz rechtskräftig per Gerichtsurteil festgestellt ist. Dem Mieter muss daher bewusst sein, dass er bis zu einem rechtskräftigen Urteil lange Zeit an eine unzulässige und eigentlich verbotene Indexklausel gebunden sein kann. Auch Mietzahlungen, die auf Grundlage einer unzulässigen Indexklausel in der Vergangenheit geleistet wurden, können trotz der gerichtlichen Entscheidung der Unzulässigkeit der Indexklausel nicht zurückgefordert werden.

Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen könnte eine wirksame Wertsicherungsklausel etwa wie folgt lauten:

Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex Deutschland (Basis 2015 = 100) vom Monat des Vertragsbeginns an um mehr als jeweils volle 10 % (oder 10 Punkte) nach oben oder unten, so erhöht oder vermindert sich der Mietzins im gleichen Verhältnis, und zwar vom Beginn des übernächsten Monats an. Das Gleiche gilt erneut, sobald sich der Index gegenüber seinem Stand im Zeitpunkt der vorangegangenen Mietzinsanpassung wieder um mehr als volle 10 % (oder 10 Punkte) verändert hat.

Eine früher auch schon genehmigungsfreie zulässige Wertsicherungsklausel, die heute als zulässige Leistungsvorbehaltsklausel vereinbart werden kann, könnte wie folgt lauten:

Ändert sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2015 = 100) vom Monat des Vertragsbeginns an um mehr als jeweils volle 10 % (oder 10 Punkte), so kann jede Vertragspartei die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Mietzinses verlangen. Die neue Miete muss angemessen und ortsüblich sein. Kommt zwischen den Parteien keine Einigung zu Stande, so entscheidet ein Schiedsgutachten der zuständigen Industrieund Handelskammer bindend. 

Der vom Gutachter festgelegte Mietzins ist ab dem Zeitpunkt fällig, in dem der Index um 10 % (oder um 10 Punkte) anstieg. 

Die Gutachterkosten tragen beide Parteien je zur Hälfte. 

Das gleiche gilt erneut, sobald sich der Index gegenüber seinem Stand im Zeitpunkt der vorangegangenen Mietzinsanpassung wieder mehr als volle 10 % (oder 10 Punkte) verändert hat.

Wurde in der Klausel eine Indexänderung nach Prozenten vereinbart, so errechnet sich die prozentuale Veränderung nach der Formel:

Bei einer Änderung nach Indexpunkten ergibt sich die neue Miete nach der Gleichung: