Handlungsleitfaden: Möglichkeiten zur Anpassung der Miete im Lockdown

Während des ersten Lock-Downs im Frühjahr 2020 war vielfach umstritten, ob die durch die behördliche Schließungsanordnung entfallende Nutzungsmöglichkeit der Geschäftsräume einen Mangel des Mietobjekts begründet, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. 

Darüber hinaus wurde diskutiert, ob sich im Falle eines Lock-Downs ein Anspruch auf Anpassung der Miete aus den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB ergeben könne. 

Zu der Frage, ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen eine Anpassung der Miete verlangt werden kann, ergingen bislang verschieden, aus Sicht der Mieter((GENDERNOTICE)) überwiegend abschlägige Entscheidungen.

Auch die Einführung einer gesetzlichen Vermutungsregelung zum 01.01.2021 hat für den einzelnen Mieter keine Klarheit gebracht. Zwar wird nun nach Artikel 240 § 7 EGBGB gesetzlich vermutet, dass in Fällen, in denen Geschäftsräume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind, eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen kann. Die Frage, ob im Einzelfall tatsächlich eine Anpassung der Miete verlangt werden kann, ist damit jedoch nicht geklärt.

Auch nach aktueller Gesetzeslage kann eine Anpassung des bestehenden Mietvertrags nur dann verlangt werden, soweit einem Vertragsteil das Festhalten am bestehenden Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die Frage der Unzumutbarkeit ist nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

Welche Faktoren in die vorzunehmende Abwägung einzubeziehen waren war bisher unklar.

Es sprach jedoch vieles dafür, dass für Unternehmen, die in den letzten Jahren gute Umsätze erzielt und lediglich während der Zeit der behördlichen Geschäftsschließungen einen Umsatzausfall erlitten haben, ein Anspruch auf Mietanpassung ausscheiden könnte.

Ferner wurde diskutiert, dass eine Anpassung der Miete ggf. nur in Fällen einer nachweisbaren Existenzgefährdung bzw. drohender Zahlungsunfähigkeit durchsetzbar sein könnte.

Für etwas mehr Klarheit hat nun der Bundesgerichtshof gesorgt

In seiner Entscheidung vom 12.01.2022, AZ: XII ZR 8/21, bestätigt der BGH zunächst, dass die Unmöglichkeit der vertragsgemäßen Nutzung des Mietobjekts während der behördlichen Schließungsanordnung keinen Mangel des Mietobjekts darstellt, der den Mieter automatisch zur Minderung der Miete berechtigt.

In Betracht komme jedoch grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete für die Dauer einer aufgrund der Covid19-Pandemie behördlich angeordneten Geschäftsschließung einer Störung der Geschäftsgrundlage. Er stellte jedoch klar, dass der Mieter nicht in jedem Fall berechtigt sei, eine Anpassung der Miete zu verlangen. Insbesondere komme keine pauschale Herabsetzung der Miete um 50 % in Betracht. Es bedürfe vielmehr einer umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls.

Eine pauschale Entscheidung über einen Anspruch auf Anpassung, auf den sich alle von der Schließung betroffenen Mieter gleichermaßen berufen können, enthält das Urteil des BGH somit gerade nicht.

Es schafft jedoch insoweit etwas mehr Klarheit, als dass der BGH die bei der Abwägung zu berücksichtigende Umstände näher benennt. Dies sind:

• Konkreter Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung (bezogen auf das konkrete Mietobjekt)
• Finanzielle Vorteile/staatliche Leistungen, die zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile gewährt wurden (Unterstützungsmaßnahmen auf Basis eines Darlehens bleiben unberücksichtigt)
• Interessen des Vermieters
  

Klargestellt wurde auch, dass eine Existenzgefährdung des Mieters nicht erforderlich ist, um eine Anpassung der Miete zu verlangen.

Der Anpassungsbedarf beschränkt sich bei Vorliegen der Unzumutbarkeit nicht nur auf den Zeitraum der vollständigen Geschäftsschließung, sondern kann auch Zeiten mit einer behördlichen Einschränkung der Kundenfrequenz betreffen. Da der BGH bislang nur den Fall vollständigen behördlichen Schließung zu entscheiden hatte, ist für sonstige Einschränkungen aufgrund der Covid-19-Pandemie nach wie vor offen, nach welchen Kriterien in diesen Fällen die Höhe der Reduzierung zu ermitteln ist. Möglich erscheint insoweit eine Orientierung am Umsatzrückgang im Vergleich zum jeweiligen Monat des Vorjahres. Insoweit müssen konkrete Zahlen offengelegt werden.

Weiter dürfte eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nur für Verträge in Betracht kommen, die vor dem ersten Lock-Down im letzten Jahr geschlossen wurden. Sofern der Vertrag in Kenntnis der möglichen pandemiebedingten Einschränkungen geschlossen wurde, wird sich der Mieter kaum auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen können. Diese Problematik stellt sich ebenso für Verträge, die nach dem ersten Lock-Down unverändert verlängert wurden